度假酒店打造手法及运营模式初探

 　　《国民旅游休闲纲要》的出台，使旅游休闲上升到全国公共政策管理的层次，度假酒店作为旅游休闲的一个重要组成部分，市场竞争也会更加激烈。绿维创景结合多年的案例经验，提出了打造度假酒店的一般方式及运营模式。希望能够抛砖引玉，与业界专家共同探讨我国度假酒店的发展出路。

　　一、度假酒店的系统打造

　　1.研究市场环境，明确市场定位

　　把握度假酒店目标市场的需求特点，结合区域市场竞合环境的调研分析，明确度假酒店的核心市场定位。在此基础上，通过“市场-产品的对接关系分析”，明确项目区未来发展主要建设的产品内容。

　　2.整合资源基础，凸显资源特色

　　度假酒店要根据自身所在地的资源环境基础，提炼出最有市场优势的资源，并将其作为酒店的最大特色予以凸显，从而形成容易被游客认知和接受的最直观形象。

　　3.挖掘地域文化，确定主题脉络

　　度假酒店要形成自身真正的特色，必须通过挖掘酒店所在地最有影响力的地域特征、文化特质，确定一个特定的主题，以此作为统领度假酒店的核心发展脉络，营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，这对于酒店能否取得重大成功具有重要意义。

　　4.优化场地环境，营造度假氛围

　　优化环境和营造氛围是打造度假酒店的重要内容。通过优化场地环境，以主题脉络为指引营造度假氛围，能够有效地提升度假酒店的整体吸引力。

　　5.设计特色建筑，构建度假载体

　　度假酒店的建筑设计要以目标市场需求为导向，在保证经济合理性的基础上强化景观特色;在建筑选址方面，要充分利用板块的优势资源，并根据功能需要合理布局，创造和谐且能够长时间驻留的度假环境;在建筑风格方面，要着力彰显地域文化，强调与周围环境的有机融合。

　　6.配套休闲项目，丰富度假内容

　　度假酒店休闲项目的设计以核心目标市场的休闲需求为核心，用特色手法演绎常规性休闲活动，并且休闲项目往往不局限于酒店内部，而是要超越酒店建筑，让酒店的外在环境成为主角，所以在度假酒店选址时应充分考虑总体环境，使酒店成为载体，而环境成为主要“消费”对象。

　　7.构建生活方式，提升度假品位

　　生活方式是度假酒店的最高境界，度假酒店核心竞争力的打造必须通过构建度假生活方式来实现，主要包括度假内涵的挖掘、度假环境的优化、度假载体的营造、休闲项目的配套，四个方面互相渗透、有机交融，从而形成一个完整的特色度假体验。

　　二、度假酒店的运营模式探讨

　　1.要关注成本投入与产出效益的合理在规划设计中，要从建筑工程、环境工程等方面控制成本投入。首先应考虑度假酒店建筑的实用性，其次才是景观性，不要一味盲目地追求建筑风格的独特性，而忽略实际经营的有效利用。

　　2.要构建合理的租售配比

　　酒店的销售模式一般分为常规销售和产权销售。为降低经营风向，我们认为在保证酒店功能性前提下，应尽可能降低持有比例，按照“地块内适建客房数量-酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算，构建合理的租售配比。在这种模式的带动下，酒店管理完全可以超越经营型本身，与度假物业结合起来，以客房、公寓、商铺、会所别墅、会员卡含房产使用权等为主，形成一个大型酒店带动旅游房产销售的格局。

　　3.要重视整体发展与分期建设的协调一方面，为保证主题的突出、风格的协调，其开发建设必须遵循规划的要求，坚持整体性的原则和理念;另一方面，考虑到项目投资和开发时序的因素，要注重近期建设项目的独立性，全面开花的开发建设是不现实的，“独立开发、滚动建设、兼顾整体”应该是度假酒店建设的主导思路。

　　4.要重视酒店产品与目标市场的对接一方面，虽然定位为度假酒店，但并不代表就是提供纯粹的度假产品，而是要充分研究酒店所处的区位与环境，如果其市场是多元化的，就必须兼顾商务会议等其他功能。另一方面，要根据淡旺季市场需求的变化，灵活地运用价格杠杆进行促销，最终实现酒店经营效益的最大化。

　　5.要重视度假酒店与旅游景区的联动中高端游客是度假酒店需要重点关注的市场。同时，酒店的度假人群对旅游景区也有着游览的需求。所以，应与所在地各主要旅游景区建立良好联系，实现经营上的有机互动，这将有力地促进度假酒店的整体发展。

　　6.要重视重大活动对于酒店经营的促进具有良好影响的国内、国际重大活动的举办对于提高酒店的知名度具有重要的推进作用。如博鳌索菲特度假酒店，由于每年举办博鳌亚洲论坛而声名远扬;三亚喜来登度假酒店因为连续3年举办世界小姐赛事而名扬中外。