Vacasa收购TurnKey对于市场和租赁行业复苏意味着什么丨迈点译讯
2021-03-17
Vacasa的第160次收购是一次重大的收购，它让度假租赁行业议论纷纷，开始思考这对该行业的未来意味着什么。 上周，北美领先的度假租赁管理公司Vacasa宣布收购总部位于得克萨斯州奥斯汀的物业管理公司TurnKey vacation Rentals。协议条款未披露，但该交易—股权和现金的结合—预计将在一个月内完成，此时正值度假租赁需求因新冠肺炎疫情大流行而激增。 在度假租赁行业的某些领域，这笔交易并不令人意外:许多人认为，随着竞争加剧，随着企业从疫情中恢复过来，规模扩张的压力加剧，整合注定会发生并将继续。 然而，对于一个如此分散的行业，进一步的整合对该领域的小公司意味着什么? 对于Vacasa来说，在扭亏为盈的压力下，收购TurnKey是否能让该公司在最终的IPO中处于更好的地位? 下面，请看我们从度假租赁专家那里了解到的Vacasa/TurnKey协议对该行业和整个旅游业的意义。 史蒂夫·米洛(Steve Milo)，VTrips创始人兼首席执行官
“这再次证明，资本正开始进入我所说的供应市场。在此之前，大部分资金都是在需求/OTA方面，现在我们看到越来越多的资金被投入到供应/物业管理方面。这对这个行业来说真是个好消息，因为现在的需求远远大于供给。” “关于IPO，我不确定他们的会计是否能够在短期内经受住IPO——SPAC更有可能成为一个结果。” “总的来说，我们将看到整合的加速:我认为投资者已经明白，物业管理领域的合同具有排他性，而这种排他性是该行业盈利的关键。我预计会有更多的资金进入物业管理领域，将这个仍然高度分散的市场推向高潮。尽管Vacasa获得了大量投资，但它们仍只占北美市场的5%。” “我认为，该领域的很多物业经理都在关注Vacasa，看他们能否解决运营问题。Vacasa已经证明了它可以筹集资金，但问题是它能否以一种可运营且有利可图的方式运营企业。” 米歇尔·威廉姆斯(Michelle Williams)，大西洋度假屋总经理 “正如我们所见证的，度假租赁行业正处于重大整合阶段。随着这个市场的成熟，我们很高兴看到它的优势。像Vacasa这样的大公司面临的挑战是，大多数度假租赁公司天生就有两个需要满足的客户:客人和房主。对任何一家公司来说，这都是一项艰难的平衡之举，而观察这种动态如何在如此规模的情况下发挥作用将是一件有趣的事情——尤其是当投资者和/或股东日益成为平衡的一部分时，他们也需要得到满足。” “与Vacasa正面竞争的小企业的优势是灵活性。那些能够根据需要调整或适应不断变化的市场，同时继续为他们的客人和业主提供高度个性化的体验的人将继续留在赛场上。” 理查德·沃顿(Richard Vaughton)， Rentivo.com联合创始人兼董事 “一开始有些令人费解，但随着新冠肺炎疫情收取佣金的商业模式的出现，并购就是答案。从经济规模来看是这样的，有强大的技术支持，但当涉及到运营活动和直接预订利润率不高时，情况就完全不同了。” “像Vacasa这样的全方位服务解决方案就像是一种超本地化的清洁业务，很难实现盈利。增加新的目的地将扩大覆盖面和客户基础，但Vacasa不是Airbnb那样的品牌，它向谷歌和其他营销渠道致敬。那些收取可观佣金、亲自与客人打交道、但拥有较高比例业主管理物业的企业，可以看到规模的好处。以Sykes Cottages为例，它位于一个小乡村，但拥有一个相对强大得多的品牌，拥有2万多个产业，而且是数据驱动型的。再说万豪酒店集团，这是一个巨大的垂直品牌，它带动了客流量，但并不担心在非常分散的环境下开展运营活动。” “这意味着什么? 我认为，任何全面管理的“通用库存”规模企业，都需要从所有者那里获取更多固定成本，或许还需要将客人与会员计划捆绑在一起，以稳定收益报表。然而，业主渠道的利润是有限的，而且会导致库存的流失，从而助长自我管理或独立的本地商业模式，Vacasa一直在购买这种模式。” “我们也很难想象新的Vacasa/TurnKey的组合模式会走向何方，但建立一家更大的清洁公司并不会让它看起来像Airbnb。也许TurnKey是一个关键时刻。投资者将需要寻找能够以可接受的业主利润率竞争的新模式，并将目光投向专业清洁企业或业主担心会消耗企业利润的“实地业务”。那些专注于数据和通信技术以保持业主参与、减少员工管理和管理第三方运营的公司，有能力建立一个良好的品牌，并增加直接预订的机会。” 格雷厄姆·多诺霍(Graham Donoghue), Sykes Holiday Cottages的首席执行官 “对Vacasa来说，这是一个很好的举措，毫无疑问，许多度假租赁行业的人对此不会感到意外。鉴于私人股本的巨额投资以及去年该行业的弹性，随着支票簿的出炉，更多类似的整合将是不可避免的。” “关键是价值创造和提高效率之路——即使你创建了SPAC或全面IPO，你也不能一直收集东西，因为最终你会被发现。分析师往往会给你几个季度的宽限期，然后再卖、卖、卖。” “美国市场的分裂程度很长，但欧洲市场非常不同，如果Vacasa的下一步行动是这样的话。高质量的收购需要分享最好的部分，而不是一刀切。” 雅各比·奥林(Jacobie Olin), C2G顾问;奥林地产集团联合创始人兼总裁 “Vacasa收购TurnKey项目，如果实施得当，将有利于业主和客人。业主将有多种多样的管理模式可供选择，而客人将会了解到更差异化的库存和更广泛的市场范围。相反，这些地区的竞争对手很可能对这次收购感到高兴，并对房主采取新的营销策略。此外，TurnKey可能还拥有一些以前由Vacasa管理的房主。” “此次收购是否是Vacasa上市的一系列举措中的第一步，还有待观察。”马泰奥·布拉德福德(Mateo Bradford)，Ease Rentals Corporation战略和商业发展合伙人 “我的观点是: 能做到的，就一定会做。那将是在不久的将来在我们的空间。我认为我们会看到更多的收购。一些公司做得很好——在疫情之前就有了牵引力。我们行业的这方面正在寻求扩张，并迅速扩张。” “这将会很有趣，我不知道这对本地经理人来说会是什么情况。说到底，这也是生意的一部分。我们必须面对这样的文化困境: 我们想成为什么样的人，我们将成为什么样的行业——我们还能提供让酒店业出类拔萃的东西吗?那种优雅的感觉，那种有机的互动。” “如果我们变得更加企业化和商业化，我不认为这将是世界末日。我们将看到更多的整合……” “行业内部可能也会发生代际变化。也许有些遗留的(家族经营的)企业，孩子们再也不想在那里呆下去了，或者人们正考虑退休，希望卖掉它们。” “我肯定认为，疫情对Vacasa/TurnKey协议的加速发挥了作用，但他们已经在朝着这个方向前进。Vacasa过去的整体战略是收购。他们并不是唯一这样做的公司——维旅也有这样的模式——除了通过一对一的经理之外，他们还通过收购实现增长。” “这个行业的这种发展趋势已经有一段时间了。我认为，新冠病毒给了人们一个机会，让人们能够坐下来，更有战略眼光地看待它。这也让另一边的人(那些想要出售的人)知道，也许我不想再这么做了。我认为，在两方面，它都让人们停下来思考他们想要采取的前进战略。其中很大一部分将通过收购实现增长……” “看看市场上有哪些需求，谁愿意出售，这将是一件有趣的事情。我想知道谁想退出这个行业及其与原因，谁在卖。这个故事还有另一面——这就是我想知道的想法……” “从商业角度来看，我尊重Vacasa的举动。这显示了他们的敏锐，他们做出了明智的商业行动。但这对我们的文化有什么影响呢?我想这是整个行业需要讨论的问题。我们将成为一个集体。……私人经理不会走——我们永远不会到达需要五个短期租赁经理的地步——但有一个讨论关于如何帮助和支持当地规模较小的管理人并希望能够在他们的市场竞争和繁荣。”亚历克斯·爱丁(Alex Aydin), BookingPal联合创始人兼首席执行官 “我认为这对于度假租赁空间来说是非常令人兴奋的消息。我想，在新冠肺炎后，大多数企业都意识到了规模的必要性和优势。这种整合意义重大——它们可以利用自己的规模，从在线旅行社那里获得让步，提高利润率。” “他们是两家运营良好的公司，未来将是一个令人敬畏的玩家。我认为，这将使它们通过IPO或SPAC成为一家上市公司，这将为它们提供更多资金，继续进行更多收购。” 维维·席默尔(Vivi Himmel), Alto Vita联合创始人兼首席执行官 “在疫情期间，长住企业客户也青睐度假租赁类型的资产，但对交付值得信赖的质量、安全和保障提出了警告。在通常无法获得酒店式公寓资产的偏远地区，度假租赁已成为员工在家或与家人一起工作的首选资产。这种整合加大了对技术和专业化的关注，这将支持下一代数字化流动人才不断增长的需求。”
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“这再次证明，资本正开始进入我所说的供应市场。在此之前，大部分资金都是在需求/OTA方面，现在我们看到越来越多的资金被投入到供应/物业管理方面。这对这个行业来说真是个好消息，因为现在的需求远远大于供给。” “关于IPO，我不确定他们的会计是否能够在短期内经受住IPO——SPAC更有可能成为一个结果。” “总的来说，我们将看到整合的加速:我认为投资者已经明白，物业管理领域的合同具有排他性，而这种排他性是该行业盈利的关键。我预计会有更多的资金进入物业管理领域，将这个仍然高度分散的市场推向高潮。尽管Vacasa获得了大量投资，但它们仍只占北美市场的5%。” “我认为，该领域的很多物业经理都在关注Vacasa，看他们能否解决运营问题。Vacasa已经证明了它可以筹集资金，但问题是它能否以一种可运营且有利可图的方式运营企业。” 米歇尔·威廉姆斯(Michelle Williams)，大西洋度假屋总经理 “正如我们所见证的，度假租赁行业正处于重大整合阶段。随着这个市场的成熟，我们很高兴看到它的优势。像Vacasa这样的大公司面临的挑战是，大多数度假租赁公司天生就有两个需要满足的客户:客人和房主。对任何一家公司来说，这都是一项艰难的平衡之举，而观察这种动态如何在如此规模的情况下发挥作用将是一件有趣的事情——尤其是当投资者和/或股东日益成为平衡的一部分时，他们也需要得到满足。” “与Vacasa正面竞争的小企业的优势是灵活性。那些能够根据需要调整或适应不断变化的市场，同时继续为他们的客人和业主提供高度个性化的体验的人将继续留在赛场上。” 理查德·沃顿(Richard Vaughton)， Rentivo.com联合创始人兼董事 “一开始有些令人费解，但随着新冠肺炎疫情收取佣金的商业模式的出现，并购就是答案。从经济规模来看是这样的，有强大的技术支持，但当涉及到运营活动和直接预订利润率不高时，情况就完全不同了。” “像Vacasa这样的全方位服务解决方案就像是一种超本地化的清洁业务，很难实现盈利。增加新的目的地将扩大覆盖面和客户基础，但Vacasa不是Airbnb那样的品牌，它向谷歌和其他营销渠道致敬。那些收取可观佣金、亲自与客人打交道、但拥有较高比例业主管理物业的企业，可以看到规模的好处。以Sykes Cottages为例，它位于一个小乡村，但拥有一个相对强大得多的品牌，拥有2万多个产业，而且是数据驱动型的。再说万豪酒店集团，这是一个巨大的垂直品牌，它带动了客流量，但并不担心在非常分散的环境下开展运营活动。” “这意味着什么? 我认为，任何全面管理的“通用库存”规模企业，都需要从所有者那里获取更多固定成本，或许还需要将客人与会员计划捆绑在一起，以稳定收益报表。然而，业主渠道的利润是有限的，而且会导致库存的流失，从而助长自我管理或独立的本地商业模式，Vacasa一直在购买这种模式。” “我们也很难想象新的Vacasa/TurnKey的组合模式会走向何方，但建立一家更大的清洁公司并不会让它看起来像Airbnb。也许TurnKey是一个关键时刻。投资者将需要寻找能够以可接受的业主利润率竞争的新模式，并将目光投向专业清洁企业或业主担心会消耗企业利润的“实地业务”。那些专注于数据和通信技术以保持业主参与、减少员工管理和管理第三方运营的公司，有能力建立一个良好的品牌，并增加直接预订的机会。” 格雷厄姆·多诺霍(Graham Donoghue), Sykes Holiday Cottages的首席执行官 “对Vacasa来说，这是一个很好的举措，毫无疑问，许多度假租赁行业的人对此不会感到意外。鉴于私人股本的巨额投资以及去年该行业的弹性，随着支票簿的出炉，更多类似的整合将是不可避免的。” “关键是价值创造和提高效率之路——即使你创建了SPAC或全面IPO，你也不能一直收集东西，因为最终你会被发现。分析师往往会给你几个季度的宽限期，然后再卖、卖、卖。” “美国市场的分裂程度很长，但欧洲市场非常不同，如果Vacasa的下一步行动是这样的话。高质量的收购需要分享最好的部分，而不是一刀切。” 雅各比·奥林(Jacobie Olin), C2G顾问;奥林地产集团联合创始人兼总裁 “Vacasa收购TurnKey项目，如果实施得当，将有利于业主和客人。业主将有多种多样的管理模式可供选择，而客人将会了解到更差异化的库存和更广泛的市场范围。相反，这些地区的竞争对手很可能对这次收购感到高兴，并对房主采取新的营销策略。此外，TurnKey可能还拥有一些以前由Vacasa管理的房主。” “此次收购是否是Vacasa上市的一系列举措中的第一步，还有待观察。”马泰奥·布拉德福德(Mateo Bradford)，Ease Rentals Corporation战略和商业发展合伙人 “我的观点是: 能做到的，就一定会做。那将是在不久的将来在我们的空间。我认为我们会看到更多的收购。一些公司做得很好——在疫情之前就有了牵引力。我们行业的这方面正在寻求扩张，并迅速扩张。” “这将会很有趣，我不知道这对本地经理人来说会是什么情况。说到底，这也是生意的一部分。我们必须面对这样的文化困境: 我们想成为什么样的人，我们将成为什么样的行业——我们还能提供让酒店业出类拔萃的东西吗?那种优雅的感觉，那种有机的互动。” “如果我们变得更加企业化和商业化，我不认为这将是世界末日。我们将看到更多的整合……” “行业内部可能也会发生代际变化。也许有些遗留的(家族经营的)企业，孩子们再也不想在那里呆下去了，或者人们正考虑退休，希望卖掉它们。” “我肯定认为，疫情对Vacasa/TurnKey协议的加速发挥了作用，但他们已经在朝着这个方向前进。Vacasa过去的整体战略是收购。他们并不是唯一这样做的公司——维旅也有这样的模式——除了通过一对一的经理之外，他们还通过收购实现增长。” “这个行业的这种发展趋势已经有一段时间了。我认为，新冠病毒给了人们一个机会，让人们能够坐下来，更有战略眼光地看待它。这也让另一边的人(那些想要出售的人)知道，也许我不想再这么做了。我认为，在两方面，它都让人们停下来思考他们想要采取的前进战略。其中很大一部分将通过收购实现增长……” “看看市场上有哪些需求，谁愿意出售，这将是一件有趣的事情。我想知道谁想退出这个行业及其与原因，谁在卖。这个故事还有另一面——这就是我想知道的想法……” “从商业角度来看，我尊重Vacasa的举动。这显示了他们的敏锐，他们做出了明智的商业行动。但这对我们的文化有什么影响呢?我想这是整个行业需要讨论的问题。我们将成为一个集体。……私人经理不会走——我们永远不会到达需要五个短期租赁经理的地步——但有一个讨论关于如何帮助和支持当地规模较小的管理人并希望能够在他们的市场竞争和繁荣。”亚历克斯·爱丁(Alex Aydin), BookingPal联合创始人兼首席执行官 “我认为这对于度假租赁空间来说是非常令人兴奋的消息。我想，在新冠肺炎后，大多数企业都意识到了规模的必要性和优势。这种整合意义重大——它们可以利用自己的规模，从在线旅行社那里获得让步，提高利润率。” “他们是两家运营良好的公司，未来将是一个令人敬畏的玩家。我认为，这将使它们通过IPO或SPAC成为一家上市公司，这将为它们提供更多资金，继续进行更多收购。” 维维·席默尔(Vivi Himmel), Alto Vita联合创始人兼首席执行官 “在疫情期间，长住企业客户也青睐度假租赁类型的资产，但对交付值得信赖的质量、安全和保障提出了警告。在通常无法获得酒店式公寓资产的偏远地区，度假租赁已成为员工在家或与家人一起工作的首选资产。这种整合加大了对技术和专业化的关注，这将支持下一代数字化流动人才不断增长的需求。”
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