“黑天鹅”降临，民宿业洗牌、玩家退圈
2020-05-12
因为疫情被憋疯了的人们，在小长假期间开始拥挤在景区或者去景区的路上，总要把这几个月的压抑尽力释放一下。旅游业也在五一期间迎来了今年第一个真正的“旺季”，许多酒店和民宿也终于得以贴出了“客满”的告示牌。在五一放假前的4月29日，北京市宣布公共卫生应急响应级别由一级降至二级，根据相关民宿短租平台的数据显示，第二天北京用户关于民宿的预订量同比暴涨500%，近省出游成为疫情缓解后回暖最快的市场。苦熬了三个月的民宿行业，熬出头了吗？ 民宿洗牌玩家退圈“难，真的很难。”番茄民宿的老板唐姐告诉懂懂笔记，五一小长假住宿火爆的背后，是民宿用旺季平价甚至降价流血换来的。而假期结束后，预订量迅速回落，苦日子并没有过去。「到城郊风景优美的地方租几间房子，装修成自己喜欢的风格，做一个民宿老板，跟不同人打交道，总有能聊得来的朋友，这种诗和远方的意境，太吸引人了。」记不清是在哪看到了这样的文字，唐姐就这样被打动了。但一入民宿业，她便发现眼前的苟且让她比上班还要辛苦。民宿业有两种玩法，一种是走平民路线，就是公寓住宅改造的简装民宿，基本不动硬装，只做软装。这种民宿可以比较节省前期投入，但卖不上价格，只能打价格战。另一种是走个性化（中高端）路线，用独特的装修风格展示民宿的魅力，甚至民宿自身就是一处风景，让民宿自身的品质有了质的飞跃，这也成为当下民宿的主流。唐姐的老公是一位小有名气的设计师，他们的所有房源都是先生负责设计和安排装修，她主理内务，房价要比周边房源高出至少20%。“因为会设计懂装修，我们前期投入要比其它做民宿的低一些，我们主要做重庆的城市游，主打两室或者一室的居家风格，花费也没有景区的别墅民宿那么高，当时预计一个房源大约8个月就能收回前期装修投入。”唐姐告诉懂懂笔记，这个时间只是疫情前的考量，经此一疫，她已经很难估算回本时间了。除了前期装修，民宿的日常运营工作也把她搞得焦头烂额，因为每个民宿都不是标准化陈设，有很多细节与清理工作，所有她没有请第三方保洁公司，而是雇了专人进行打扫，每天还要自己亲自动手。民宿的成本包括房租、人员工资、水电煤气、客房物品消耗、渠道佣金等，还有各种零碎的物品维修甚至门墙补漆。唐姐笑称自己做民宿前，下班回家瘫，做民宿后，成为了全能的机器管家。然而并不是大多数人像她那样具有随性温和的性格，还有一个懂设计装修的老公。或看中民宿行业的所谓高收益，或是民宿情怀难以自禁，大批民宿老板近两年杀入这个并不成熟的市场，结果在疫情中，或是资金链发生问题，或是产生了畏惧心理，民宿业退圈的情况层出不穷。懂懂笔记发现，目前国内尚未出现一个专业的民宿转让平台，并且房产中介也没有进入这部分市场，大量民宿转让通过民宿老板间的信息渠道完成，消息面闭塞且地域化严重。好几位民宿老板告诉懂懂笔记，民宿作为重资产重运营的项目，需要较高的资金和运营能力，做不下去交学费的人很多，而疫情加速了这种行业洗牌。只是疫情阻拦下，很多民宿老板连“退圈”都找不到下家接盘。“民宿经历高速扩张后，接下来将面临漫长的深耕期，”木鸟民宿CEO黄越告诉懂懂笔记，“疫情后不能说民宿行业遇冷了，而是洗牌换代的频率加快了。民宿是一门生意，要全心全意的去经营，很多低品质房源，或者玩票与借热潮投资的人会逐步退出。”的确，多年前从莫干山兴起的民宿风潮，正在逐渐显露真实的景象，近几年行业的不温不火，在突然遭遇“黑天鹅”后，正在劝退大量失望的民宿主。四折转让的民宿谁敢接？2019年底，懂懂笔记的一位朋友因为想圆一个民宿梦，接洽了一位正在转让高档民宿的民宿主。这是一套位于北京近郊某成熟景区附近社区的二层叠拼别墅。这位民宿主仅房屋装修和花园布置就投入了近500万元，整套房在共享民宿平台的日租报价就要2000元。但是因为资金需要，他想在去年12月底以300万元转手。紧接着疫情来临，民宿转让的事情就此搁置了。五一期间，民宿老板又将转让价格降低到200万元，这个还有八年租约的高品质民宿，让懂懂笔记和这位朋友都颇为动心。然而做民宿已经六年的柠檬小树民宿老板云姐，在交流中直接兜头泼了一盆冷水。
众筹平台上的民宿价格“再好的民宿，你拿来也要重新修缮，这套房子的各种物料准备和成本，没有30万下不来，每年房子的运营成本少说要两万元，一天2000元的房租，就算一个月能够租25天，一年也才60万，你要近四年才能回本。实际上你根本租不满那么多天数，恐怕你收回成本的时候，也是租期结束的时候了。”云姐表示，如果喜欢投资民宿，不如拿这笔钱的大头去做理财投资，拿小头众筹一个民宿，每年去玩一两次过过瘾就行了。“普通玩家最好不要碰民宿，回本周期是4~5年的上百万投资，这个量级的资产投入，其实可以有许多其他选择。”不管是城市民宿还是景区民宿，前期的装修与布置极为重要，也是民宿能否有卖点的重要因素，没有独特的装修与内饰风格，民宿的价值便难以体现。然而民宿前期装修投资，少则几十万，多则上百万，让一些民宿投资者有了“偷工减料”的心思，在运营上的节省更让民宿的品质大大降低，往往难以挨过市场的筛选。
同一地区同房型民宿之间租金差异极大“不算前两个月停业，整个4月份，平均入住率也就30%左右，和去年同期比，下降了一大半，入住率得有50%以上我才能盈利，但不开能怎么办，转让出去我赔得更多。”在北京密云古北水镇景区，琪琪打造的民宿已经开业三年了，谈起民宿生意，她显得有点儿焦躁。“这个双卧叠院别墅签了十五年的租约，房东当时有硬装不是毛坯房，我们花在装修与家具上的钱也有六十多万了，疫情前那会儿，每天的租金在千元左右。”现如今，琪琪家放出的民宿房价只有600元，五一也不敢涨价。琪琪告诉懂懂笔记，这个别墅区有超过一多半的房源都被用来做民宿了，但因为疫情影响，很多民宿老板对未来的行情不看好，开始纷纷低价转让。“我们这里熬不住的有两类人，一个是前期在银行贷款或者借钱做民宿，现在资金链出问题了开始转手；还有一类就是看民宿赚钱，又不舍得投入，最后把民宿砸自己手里的人。”琪琪介绍，他们民宿圈子更愿意接手前一种民宿，一个是价格够实惠，另一个就是对方的民宿品质有保障，简单改造就可以再使用。听说懂懂笔记和朋友差点入手一个四折民宿的坑，琪琪笑称这样的坑未来还会有很多。房源品质和装修被卖家高估、房屋质量有问题、租赁合同有问题...低价转让的民宿，有时候并不是捡漏，而是带回一个麻烦。但是接盘的人又在哪里？预售未来“流血”回笼资金五一假期结束后，木鸟民宿发布了周边游数据报告，五一订单恢复至去年5成，周边游数据环比增长超4倍，用户出游散心以周边游为主，省内市内游率先回暖。报告显示，低价囤房要早准备，民宿市场回暖趋势明显，低价房并不等人。五一假期的出游大多本着安全、谨慎的态度，周边游成为主旋律，用户也更倾向于在省内走走看看、旅游散心。懂懂笔记认为，这种以大城市为中心的近郊轻旅游状态，甚至将贯穿全年。从报告公布的订单数据来看，位列周边游活跃度排行榜前列的是浙江、四川、重庆、上海等省市，这些地区人口稠密，周边景点丰富，不用远行的出游度假优势，带动这些地区用户出游活跃度提升。而云南、海南、湖南等主要依靠外来游客的省份，市场活跃度相对较低，有了疫情期间退订单的前车之鉴，很多用户对于长途旅游和民宿也倾向于随行随订。
对于民宿经营者来说，市场呈现的转暖虽然有所感受，但后期的负面影响依然在延续。一位大理双廊的民宿老板告诉懂懂笔记，他已经不考虑回收成本的周期，能够保证日常房租覆盖经营成本就满足了。民宿不像酒店，可以通过规模化实现成本分摊，民宿老板的抗风险能力极弱，一旦民宿的客流减少，就将面临成本回收期延长和亏本。根据小猪短租研究数据显示，以海南的民宿市场样本为例，有70%的民宿老板因为疫情直接损失超过了10万，其中大部分人表示民宿经营最大的困难是房屋租金。对于资金困难的民宿老板来说，要么转让民宿止损，缓解经营成本压力，要么通过短租转长租，用更低的价格回流部分资金。懂懂笔记在闲鱼上看到，目前不少民宿都挂出了长、短租结合的房屋出租信息。与周边房源做对比，民宿房租价格并不高，但其装修与使用舒适度显然要比出租房，要好上N个档次，而且房东还承诺，不收取任何中介费。城市民宿此时或许比景区民宿有了更大的腾挪空间。因为工作变动需要新租房人群，和需要改善租住条件的在住人群，会选择当下城市民宿的最低出租价格和1-6个月的长租期，享受到更好的房屋居住环境。至于景区民宿，显然没有这样的长租用户基础，只能用更低的价格预售房源。懂懂笔记在不少民宿平台上看到，过去只能提前预定一个月的房源，现如今已经可以提前预定到十月，其价格不仅是疫情前的最低价，而且大多数没有在周末和节假日涨价。以低价提前囤房，为疫情结束出游做好准备，是用户高性价比的出游选择，也是民宿老板在当前情况下，最无奈的市场妥协。民宿主云姐是租下农民的宅基地后自己出钱盖的民宿，所以她表示不会回头，目前也已经习惯了做民宿的生活。虽然每天要为各种水、电、维修、房主等琐事操心，但已经活成了自己心中的诗与远方。“如果你是自有资金投资民宿，你付出的顶多是自己的运营成本和更长回本周期，如果是银行贷款或者其它渠道融资做民宿，奉劝你尽早做好别的打算，不要让自己的资金链发生断裂。”结语共享民宿2012年在国内兴起，2015年是共享民宿平台投融资案例最多的一年，2018年民宿规模爆发速度达到高潮。随着房源数量的成倍增长，用户的旅游住宿习惯也从酒店转向特色精品民宿。一年回本，月入数万，享受自由自在的生活，吸引了无数城市人放弃工作投身民宿行业。但前瞻产业研究院发布的《民宿市场发展报告》显示，民宿的主力消费价格在150-250元之间，占比超过35%，其次为250-450元之间，占比为30%。那些一天价格数千的高品质别墅民宿，依然是用户消费中的极少数。这次疫情，不仅为共享民宿行业降温，也对过热的民宿投资喷了更多冷水，完全不顾成本、初期花巨资投入却毫无特色的民宿，陆陆续续开始倒闭。“2015年以前，民宿回本周期非常短，有的投资几百万，一年半就能回本。如今做民宿能在五年内回本那绝对是一件美事。说到底，民宿是嫁接在旅游上的产物，行业下行，自身没有特色，没有卖点，是干不长的。”云姐叹息道。
众筹平台上的民宿价格“再好的民宿，你拿来也要重新修缮，这套房子的各种物料准备和成本，没有30万下不来，每年房子的运营成本少说要两万元，一天2000元的房租，就算一个月能够租25天，一年也才60万，你要近四年才能回本。实际上你根本租不满那么多天数，恐怕你收回成本的时候，也是租期结束的时候了。”云姐表示，如果喜欢投资民宿，不如拿这笔钱的大头去做理财投资，拿小头众筹一个民宿，每年去玩一两次过过瘾就行了。“普通玩家最好不要碰民宿，回本周期是4~5年的上百万投资，这个量级的资产投入，其实可以有许多其他选择。”不管是城市民宿还是景区民宿，前期的装修与布置极为重要，也是民宿能否有卖点的重要因素，没有独特的装修与内饰风格，民宿的价值便难以体现。然而民宿前期装修投资，少则几十万，多则上百万，让一些民宿投资者有了“偷工减料”的心思，在运营上的节省更让民宿的品质大大降低，往往难以挨过市场的筛选。同一地区同房型民宿之间租金差异极大“不算前两个月停业，整个4月份，平均入住率也就30%左右，和去年同期比，下降了一大半，入住率得有50%以上我才能盈利，但不开能怎么办，转让出去我赔得更多。”在北京密云古北水镇景区，琪琪打造的民宿已经开业三年了，谈起民宿生意，她显得有点儿焦躁。“这个双卧叠院别墅签了十五年的租约，房东当时有硬装不是毛坯房，我们花在装修与家具上的钱也有六十多万了，疫情前那会儿，每天的租金在千元左右。”现如今，琪琪家放出的民宿房价只有600元，五一也不敢涨价。琪琪告诉懂懂笔记，这个别墅区有超过一多半的房源都被用来做民宿了，但因为疫情影响，很多民宿老板对未来的行情不看好，开始纷纷低价转让。“我们这里熬不住的有两类人，一个是前期在银行贷款或者借钱做民宿，现在资金链出问题了开始转手；还有一类就是看民宿赚钱，又不舍得投入，最后把民宿砸自己手里的人。”琪琪介绍，他们民宿圈子更愿意接手前一种民宿，一个是价格够实惠，另一个就是对方的民宿品质有保障，简单改造就可以再使用。听说懂懂笔记和朋友差点入手一个四折民宿的坑，琪琪笑称这样的坑未来还会有很多。房源品质和装修被卖家高估、房屋质量有问题、租赁合同有问题...低价转让的民宿，有时候并不是捡漏，而是带回一个麻烦。但是接盘的人又在哪里？预售未来“流血”回笼资金五一假期结束后，木鸟民宿发布了周边游数据报告，五一订单恢复至去年5成，周边游数据环比增长超4倍，用户出游散心以周边游为主，省内市内游率先回暖。报告显示，低价囤房要早准备，民宿市场回暖趋势明显，低价房并不等人。五一假期的出游大多本着安全、谨慎的态度，周边游成为主旋律，用户也更倾向于在省内走走看看、旅游散心。懂懂笔记认为，这种以大城市为中心的近郊轻旅游状态，甚至将贯穿全年。从报告公布的订单数据来看，位列周边游活跃度排行榜前列的是浙江、四川、重庆、上海等省市，这些地区人口稠密，周边景点丰富，不用远行的出游度假优势，带动这些地区用户出游活跃度提升。而云南、海南、湖南等主要依靠外来游客的省份，市场活跃度相对较低，有了疫情期间退订单的前车之鉴，很多用户对于长途旅游和民宿也倾向于随行随订。对于民宿经营者来说，市场呈现的转暖虽然有所感受，但后期的负面影响依然在延续。一位大理双廊的民宿老板告诉懂懂笔记，他已经不考虑回收成本的周期，能够保证日常房租覆盖经营成本就满足了。民宿不像酒店，可以通过规模化实现成本分摊，民宿老板的抗风险能力极弱，一旦民宿的客流减少，就将面临成本回收期延长和亏本。根据小猪短租研究数据显示，以海南的民宿市场样本为例，有70%的民宿老板因为疫情直接损失超过了10万，其中大部分人表示民宿经营最大的困难是房屋租金。对于资金困难的民宿老板来说，要么转让民宿止损，缓解经营成本压力，要么通过短租转长租，用更低的价格回流部分资金。懂懂笔记在闲鱼上看到，目前不少民宿都挂出了长、短租结合的房屋出租信息。与周边房源做对比，民宿房租价格并不高，但其装修与使用舒适度显然要比出租房，要好上N个档次，而且房东还承诺，不收取任何中介费。城市民宿此时或许比景区民宿有了更大的腾挪空间。因为工作变动需要新租房人群，和需要改善租住条件的在住人群，会选择当下城市民宿的最低出租价格和1-6个月的长租期，享受到更好的房屋居住环境。至于景区民宿，显然没有这样的长租用户基础，只能用更低的价格预售房源。懂懂笔记在不少民宿平台上看到，过去只能提前预定一个月的房源，现如今已经可以提前预定到十月，其价格不仅是疫情前的最低价，而且大多数没有在周末和节假日涨价。以低价提前囤房，为疫情结束出游做好准备，是用户高性价比的出游选择，也是民宿老板在当前情况下，最无奈的市场妥协。民宿主云姐是租下农民的宅基地后自己出钱盖的民宿，所以她表示不会回头，目前也已经习惯了做民宿的生活。虽然每天要为各种水、电、维修、房主等琐事操心，但已经活成了自己心中的诗与远方。“如果你是自有资金投资民宿，你付出的顶多是自己的运营成本和更长回本周期，如果是银行贷款或者其它渠道融资做民宿，奉劝你尽早做好别的打算，不要让自己的资金链发生断裂。”结语共享民宿2012年在国内兴起，2015年是共享民宿平台投融资案例最多的一年，2018年民宿规模爆发速度达到高潮。随着房源数量的成倍增长，用户的旅游住宿习惯也从酒店转向特色精品民宿。一年回本，月入数万，享受自由自在的生活，吸引了无数城市人放弃工作投身民宿行业。但前瞻产业研究院发布的《民宿市场发展报告》显示，民宿的主力消费价格在150-250元之间，占比超过35%，其次为250-450元之间，占比为30%。那些一天价格数千的高品质别墅民宿，依然是用户消费中的极少数。这次疫情，不仅为共享民宿行业降温，也对过热的民宿投资喷了更多冷水，完全不顾成本、初期花巨资投入却毫无特色的民宿，陆陆续续开始倒闭。“2015年以前，民宿回本周期非常短，有的投资几百万，一年半就能回本。如今做民宿能在五年内回本那绝对是一件美事。说到底，民宿是嫁接在旅游上的产物，行业下行，自身没有特色，没有卖点，是干不长的。”云姐叹息道。
